தமிழ்நாடு வீட்டு வசதி வாரியத்தால் ஒதுக்கப்பட்ட வீட்டிற்கு முழு உரிமை பத்திரம் கிடைக்கும் முன்பே செய்யப்பட்ட விற்பனை ஒப்பந்தம் — சட்டப்படி அமல்படுத்தக்கூடியதா?

satheeskumar verified

Civil Law,Family Law,Property Law,Labour Law,Consumer Law,Other • 7 Yrs Exp

View Profile

picture_as_pdf

Attached PDF Document

Geetha Narayana -vs- Sriraman.pdf

download Download PDF

இந்த தீர்ப்பு, தமிழ்நாடு வீட்டு வசதி வாரிய (Tamil Nadu Housing Board) சொத்துகளில் “alienation restriction” இருப்பினும், sale agreement மட்டும் செய்திருப்பது “alienation” ஆகுமா, மேலும் பின்னர் முழு உரிமை கிடைத்த பிறகு அந்த ஒப்பந்தத்தை கட்டாயப்படுத்த முடியுமா என்பதைக் குறித்து மிக முக்கியமான சட்டக் கொள்கைகளை விளக்குகிறது.இவ்வழக்கில், முதல் பிரதிவாதிக்கு தமிழ்நாடு வீட்டு வசதி வாரியத்தால் ஒரு குடியிருப்பு ஒதுக்கப்பட்டது. அவர் ஏற்கனவே ஒரு பகுதி தொகையை வாரியத்திற்கு செலுத்தியிருந்தார். மீதமுள்ள தொகையை 7 ஆண்டுகள் மாத தவணைகளாக செலுத்த வேண்டிய நிலை இருந்தது. இந்த சூழ்நிலையில், மனுதாரருடன் 23.06.1983 அன்று விற்பனை ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்டது. அந்த ஒப்பந்தத்தின் படி, முதல் பிரதிவாதி ஏற்கனவே செலுத்தியிருந்த ரூ.32,461/- தொகையை மனுதாரர் திருப்பிச் செலுத்த வேண்டும் என்றும், மீதமுள்ள அனைத்து தவணைகளையும் நேரடியாக வீட்டு வசதி வாரியத்திற்கு மனுதாரரே செலுத்த வேண்டும் என்றும் ஒப்புக்கொள்ளப்பட்டது.இதன்படி, மனுதாரர் முழு தொகையையும் செலுத்தினார். மேலும், ஒப்பந்தம் செய்யப்பட்ட நாளிலேயே, முதல் பிரதிவாதி மனுதாரருக்கு மாற்ற முடியாத பொது அதிகார ஆவணம் (Irrevocable Power of Attorney) வழங்கி, சொத்தின் உடைமையையும் ஒப்படைத்தார். பின்னர், வீட்டு வசதி வாரியத்திற்கு செலுத்த வேண்டிய அனைத்து தவணைகளையும் மனுதாரர் முறையாக செலுத்தி முடித்தார்.ஆனால், பின்னர் முதல் பிரதிவாதி தனது மகளுக்கு settlement deed எழுதி வழங்கியிருப்பது மனுதாரருக்கு தெரியவந்தது. இதனால், மனுதாரர் ஒப்பந்தத்தை கட்டாயப்படுத்துமாறு வழக்கு தொடர்ந்தார்.இதற்கு எதிராக, பிரதிவாதிகள் முக்கியமாக இரண்டு வாதங்களை முன்வைத்தனர். முதலாவது, Housing Board allotment rules மற்றும் lease-cum-sale agreement-ல், முழு உரிமை பத்திரம் கிடைக்கும் வரை சொத்தை மற்றவருக்கு மாற்றக்கூடாது என்ற தடை உள்ளது; எனவே, இந்த கிரய ஒப்பந்தம் சட்டவிரோதமானது என்று கூறினர். இரண்டாவது, sale agreement உண்மையானதல்ல; blank stamp papers-ல் பெற்ற கையெழுத்துகளை பயன்படுத்தி உருவாக்கப்பட்டது என்று வாதிட்டனர்.நீதிமன்றம் முதலில் வீட்டு வசதி வாரிய விதிகளை ஆய்வு செய்தது. வீட்டு வசதி வாரிய allotment manual என்பது ஒரு சட்ட விதி (statutory rule) அல்ல; அது ஒரு நிர்வாக வழிகாட்டுதல் மட்டுமே என்று நீதிமன்றம் தெளிவுபடுத்தியது. எனவே, அதிலுள்ள restriction-ஐ நேரடியாக statutory prohibition போல பார்க்க முடியாது என்று கூறப்பட்டது.மேலும், நீதிமன்றம் மிக முக்கியமான சட்டக் கொள்கையை விளக்கியது: ஒரு sale agreement மட்டும் செய்யப்பட்டதால், அதனால் சொத்தில் உரிமை உருவாகாது. Sale agreement என்பது எதிர்காலத்தில் விற்பனை செய்யும் வாக்குறுதி மட்டுமே; அது உடனடியாக “alienation” அல்லது “transfer of interest” ஆகாது.இந்த வழக்கில், மனுதாரர் specific performance கோரியது, வீட்டு வசதி வாரியம் பின்னர் முழு கிரய பத்திரம் வழங்கிய பிறகே. அதாவது, allottee-க்கு முழு உரிமை கிடைத்த பிறகு தான் கிரய பத்திரம் எழுதிக் கொடுக்க வேண்டும் என்று ஒப்பந்தத்தில் இருந்தது. எனவே, இது வீட்டு வசதி வாரிய restriction-ஐ மீறுவது அல்ல என்று நீதிமன்றம் கூறியது.இதற்காக, நீதிமன்றம் பல தீர்ப்புகளை ஆய்வு செய்தது.Narayanamma Vs Govindappa (2019) 19 SCC 42வழக்கில், agreement நேரடியாக statutory prohibition-ஐ மீறியதால் அது அமல்படுத்த முடியாதது என்று உச்சநீதிமன்றம் கூறியது. ஆனால் இவ்வழக்கில் statutory prohibition இல்லை என்பதால், அந்த தீர்ப்பு பொருந்தாது என்று கூறப்பட்டது.G.T.Girish Vs Y.Subba Raju (2022) 12 SCC 321 வழக்கில், agreement statutory rules-ஐ மீறியதால் அது செல்லாது என்று தீர்மானிக்கப்பட்டது. ஆனால் இங்கு Housing Board manual ஒரு statutory rule அல்ல என்பதால், அந்த தீர்ப்பும் பொருந்தாது என்று நீதிமன்றம் கூறியது.மேலும், P.M.Thangavel Vs M.Ramamoorthy (2019-4-L.W.512) வழக்கில், Housing Board allotment restriction காரணமாக agreement enforceable அல்ல என்று கூறப்பட்டிருந்தது. ஆனால் அந்த அணுகுமுறையை இந்நீதிமன்றம் ஏற்கவில்லை. ஒரு sale agreement மட்டும் “alienation” ஆகாது; அதனால் உரிமை உருவாகாது என்று தெளிவுபடுத்தப்பட்டது.நீதிமன்றம் மேலும், தன்னுடைய முந்தைய தீர்ப்பான S.Rajeshwari Vs P.Selvi (MANU/TN/6931/2023) வழக்கையும் மேற்கோள் காட்டியது. அந்த தீர்ப்பில், ஆரம்பத்தில் உரிமை இல்லாதவரும் பின்னர் உரிமை பெற்றால், Specific Relief Act Section 13(1)(a) அடிப்படையில் agreement holder specific performance கோரலாம் என்று கூறப்பட்டது.Specific Relief Act Section 13(1)(a)-ஐ விளக்கிய நீதிமன்றம், “ஒருவர் உரிமை இல்லாமல் agreement செய்திருந்தாலும், பின்னர் உரிமை பெற்றால், agreement holder அந்த உரிமையின் அடிப்படையில் specific performance கோரலாம்” என்று கூறியது.இந்த வழக்கில், allottee பின்னர் Housing Board-இடமிருந்து முழு sale deed பெற்றிருந்தார். எனவே, அவர் பின்னர் பெற்ற உரிமையின் அடிப்படையில் agreement-ஐ நிறைவேற்ற வேண்டிய கடமை உருவாகிறது என்று நீதிமன்றம் தீர்மானித்தது.மேலும், readiness and willingness பற்றியும் நீதிமன்றம் ஆய்வு செய்தது. ஒப்பந்தத்தில் கூறியபடி, மனுதாரர் அனைத்து தவணைகளையும் நேரடியாக Housing Board-க்கு செலுத்தியிருந்தார். இதைப்பற்றி எந்த சர்ச்சையும் இல்லை. எனவே, ஆரம்பத்திலிருந்தே மனுதாரர் தனது கடமைகளை முறையாக நிறைவேற்றியுள்ளார்; அதனால் அவர் continuous readiness and willingness-ஐ நிரூபித்துள்ளார் என்று நீதிமன்றம் கூறியது.கிரய ஒப்பந்தம் fabricated என்று கூறிய வாதத்தையும் நீதிமன்றம் நிராகரித்தது. ஒப்பந்தத்தில் கையெழுத்திட்ட பிரதிவாதிகள் 1 முதல் 3 வரை யாரும் நேரடியாக அதை மறுக்கவில்லை. அவர்கள் written statement கூட தாக்கல் செய்யவில்லை. மேலும், ஒப்பந்த சாட்சியாளர் நீதிமன்றத்தில் சாட்சி அளித்து execution-ஐ உறுதிப்படுத்தினார். இதனால், agreement உண்மையானது என்று நீதிமன்றம் கண்டறிந்தது, விசாரனை நீதிமன்றம் வழங்கிய specific performance தீர்ப்பினை உறுதி செய்து, மேல்முறையீட்டை நீதிமன்றம் தள்ளுபடி செய்தது.IN THE HIGH COURT OF JUDICATURE AT MADRAS A.S.No.1091 of 2004 A.L.Geetha Narayanan & Ors Vs S.Sriraman & Ors Date: 07.01.2026 Coram: Justice S. SountharCitation: 2026:MHC:142

#saleagreement #validity #specificperformance

comment Article Discussion (0)

No comments on this article yet. Be the first to comment!

Please sign in to join the discussion.